我市物业服务收费管理新办法执行

业主给“差评”物业可能“卷铺盖走人”

小高层住宅、高层住宅物业费该咋收？空置房需要缴纳物业费吗？小区物业费哪些方面能收，哪些方面不能收？

10月1日起，由市发展和改革委员会与市住房和城乡建设局联合印发的《关于印发济源市物业服务收费管理办法的通知》（以下简称《管理办法》）开始执行，对以上问题均做出了明确解释。

“这个文件明明白白地告诉市民‘哪些费用可以收，哪些费用不能收’。”市发展和改革委员会相关人士表示。

据了解，我市之前使用的物业服务收费标准是参照年的社会平均工资水平制定的。它只规定了多层住宅的物业收费标准，小高层住宅、高层住宅物业收费标准存在多年空白。

1、自治：业主“当家”选择物业

以往，济源晨报记者经常接到市民关于“小区物业办事不给力、服务不到位”的投诉电话。今后，如果你觉得物业管理存在问题，可以直接说“NO”，自己“当家”选物业。

《管理办法》第4条规定，政府提倡建设单位或产权单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

住宅小区应当成立业主大会，由选举产生业主委员会，加强对本物业管理区域内的服务内容、服务质量和服务收费的监督。

“将市场竞争机制引入物业服务，业主自行选择物业公司，能促使物业公司为业主提供质价相等的服务。”市发改委收费管理科科长卫苗苗说。

2、区分：普通住宅、商业用房

物业收费管理方式不同

“《管理办法》界定了哪些属于市场调节价，哪些属于政府指导价，今后物业收费将有章可循。”卫苗苗说。

《管理办法》规定，普通住宅小区内的公共性服务收费和装修管理服务收费，实行政府指导价；普通住宅以外的住宅及各类非住宅的物业服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

简单而言就是，对普通居民住宅（公共性服务收费、装修管理服务收费）实行政府指导价，对别墅、商业用房等实行市场调节价。

3、“一费制”：公用电梯、公共照明等设施设备运行费

不得另行分摊收取

那么，普通居民住宅的公共性服务收费包括哪几项？

据卫苗苗介绍，公共性服务收费包括综合服务费、公共秩序维护费、公用设施设备维护费、公共区域保洁费、公共区域绿化费五项，五项合计即为物业收取的总费用。

值得一提的是，普通物业服务收费实行“一费制”，住宅小区内公用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入综合管理服务，不得另行分摊收取。

《管理办法》还对我市普通住宅小区物业服务收费给出指导价，由市房地产管理局对各个小区进行等级评定后，不同等级的小区按照其对应的标准实行收费。

4、热点：物业费按产权面积缴纳，空置房缴纳70%

《管理办法》第13条规定，物业服务费的收取，以法定产权面积（房产证登记的建筑面积）计算。卫苗苗补充道，未计入产权面积的附属房屋，也就是阁楼、地下室、配套房等不得收取物业服务费。

一部分业主在房屋竣工交付后并未入住，这种情况该不该缴纳物业费呢？《管理办法》做出明确规定，应该缴。

卫苗苗说，文件明确规定，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未装修使用的闲置物业，按照总物业费的70%来缴纳，“也就是说，业主虽然没有入住，但物业公司提供了相应的服务，业主应该支付相应的费用”。

5、疑问：交房了，小区配套设施没建好，咋办

答：缴纳物业费应低于规定标准的20%至40%

在现实生活中，业主还经常遇到一个问题：交房了，也拿到钥匙了，但整个小区还未建好，绿化、道路等配套设施还跟不上，物业费要缴纳全额吗？

《管理办法》第16条规定，房屋交付使用后，因建设单位开发、分期交付使得小区的绿化、道路等配套设施不能同时交付使用的，业主缴纳的物业服务费应低于规定标准的20%至40%，差额部分应由开发建设单位向物业服务企业补偿。

《管理办法》还规定，各物业服务企业的收费标准实行备案制，在实施收费前，应按照价格主管部门的规定在管理区域内显著位置实行明码标价。

6、管理：物业服务等级由三级增加为五级

每月每平方米最高1.35元

据了解，为拉开物业服务等级的档次，在原物业服务收费标准基础上，服务等级由原来的三级增加为五级。

最低标准为五级，多层为0.2元/平方米/月，小高层为0.5元/平方米/月，高层为0.6元/平方米/月；最高标准为一级，多层为0.55元/平方米/月，小高层为1.25元/平方米/月，高层为1.35元/平方米/月。

卫苗苗认为，为鼓励物业服务企业争先创优，以服务换价格，新执行的《管理办法》试图建立业主与物业服务企业双向选择的市场竞争机制，使业主与物业服务企业在政府引导下，寻找到适合自身情况的最佳收费方式。

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