如今，房价已经成为避不开的社会问题，专家们谈论的也比较多，各自意见不同。那么，到底有没有泡沫？假如没有调控，房价是会涨，还是会跌？对于投资或自住，现在该不该买？蓝白认为，我们不能光凭感觉和经验说，正所谓，感觉谁都有，但是“历史不可复制，经验不一定管用”，每个城市情况不同，调控还因城施策呢，怎么能随便一张口，就说会涨会跌呢。

也许有人说，各种成本一直在涨，房价不可能跌，那么，按照这种简单的思维，天底下就没有会赔的生意了，可事实呢，依然有暴雷的。

蓝白认为，数据会说话，既然是商品房，那自然逃脱不了经济的基本运行规律，就是商品的价格要与价值和客户的购买力相匹配。

授人以鱼不如授人以渔，今天蓝白就抛砖引玉，分析下河南省的三门峡市、济源市，这两座城市的房价，看是否合理，合理的房价又是多少？还有上涨动力吗？看完就明白，可能对你的选择和决定都大有裨益。

首先我们看一下，目前河南省三门峡市和济源市主城区内各区域的房价。（数据来源于安居客）

虽然三门峡市有两个片区，湖滨区和陕州区，但是现在主城区为湖滨区。

目前这两座城市主城区的新房楼盘均价分别为：三门峡市元/㎡，济源市元/㎡，二者差距比较大，大约有16%的差价。新房楼盘均价，济源比三门峡整体高了约元/㎡。

从区域价格波动浮动来看，二者内部都相对稳定。但是，因为城市区域都不大，楼盘距离相近，基本上一个主流楼盘的涨跌，对其他楼盘的影响和带动都很迅速。也可以简单理解为“区域小，楼盘扎堆”，出现这样的现象，要么价格整体偏高，要么集体稳定合理。

三门峡市的楼盘基本都集中在湖滨区高铁站附近，可谓几十米一个楼盘，库存量很大。根据之前驻马店、周口等稍大城市的价格对比，以及和三门峡目前的价格相比，济源的房价偏高。

而年三门峡市的新房均价约为元/㎡，济源市约为元/㎡，从年至今，主城区新房楼盘均价对比，三门峡市涨幅为%，济源市涨幅为%。接下来，我们再看一下，从年至年，三门峡市、济源市的人均可支配收入涨幅情况，对比之后，你就会一目了然（数据来源于统计局公布）。

年城乡居民人均可支配收入，济源市比三门峡市高约21%，相对而言，济源市人民更富有一些。年，三门峡市的城乡居民人均可支配收入约为元，济源市暂没有找到。

虽然年的数据没有公布，但是，各种冲击之下，情况也不容乐观，很多人都有切身体会。从年至年，城乡居民人均可支配收入对比，三门峡市涨幅为%，但是，漯河、三门峡、平顶山的涨幅大概都在%左右，预估的话，济源市应该也差不多是这样的。

上面已经讲过了，主城区新房楼盘均价对比，三门峡市涨幅为%，济源市涨幅为%。也就是，三门峡市的新房价格涨幅大于人均可支配收入涨幅，另外，三门峡的人口是流出的，因此，无论从短期看，还是中长期看，三门峡市房价继续上涨的可能性都不大，而且，大概率还有下跌的可能。

在此，需要注意的是，在统计学中，并不是对等的涨幅就是合理，因为如果起始值的基数不合理，那么，即便工资上涨10%，房价上涨7%，依然会更不合理，而且，CPI居民消费指数，生活其他的成本支出也在上涨。

都说地产市场发展，短期看政策，中期看土地，长期看人口，其实更重要一点是看老百姓的购买能力。蓝白认为，应该是短期看政策和供应，中长期看人口和收入才对，因为房地产已经过了黄金十年（以下数据来源于统计局公布）。

两个城市的规模体量相差太大，年三门峡市的GDP、人口数量、房地产投资额都远超济源市，但是济源市的人均GDP约为9.67万元，比三门峡市更高。三门峡的房价市场相对市场化程度会更高，而济源市的房价相对市场化程度更低。而且，从房地产依赖度来看，也就是房地产投资额和GDP的比值，三门峡市大约是9%，济源市大约是3%，这个指标年河南省18地市的平均值约为10%，在蓝白之前的文章里有，感兴趣的朋友可以
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